【マンション査定】「高い査定額」＝「高く売れる」ではない理由

この記事を開いてくださった方は、お持ちのマンションを査定に出すことをお考えなのではないでしょうか。

「マンションを査定に出したいけれど、複数社に依頼した方がいいの？」
「不動産一括査定サイトってどうなの？」
「高い査定額を出してくれる不動産会社は信頼できるの？」

この記事では高い査定額が必ずしも良いとは限らないことや、不動産会社の見極め方などを解説していきます。

ご一読頂ければ、無駄の少ない有利な売却活動の参考にしていただけるはずです。

１．高い査定額が良いとは限らない

マンションを査定に出す場合、必ず複数の不動産会社に依頼して比較することが重要なのですが、各社から示された「査定額」には、ばらつきが出ることがあります。

これは、不動産会社によって「査定」の根拠とするものや営業方針が違っているためだと考えられます。

ここで、多くの方が疑問を持つのが、「１番高い査定額を提示してきた不動産会社が１番高く売ってくれるの？」ということなのですが、答えは「決してそうとは限らない」です。

マンション売却のスムーズなプロセスは、下記の流れです。

不動産会社を選ぶ → 売主の売却希望額と査定額などを考え合わせて売り出し額を決める → その売り出し額で買主が見つかり契約

この場合、「売り出し額」＝「売却額」となります。

しかし、そうスムーズに進まないことも多く、なかなか買主が見つからない場合には「売り出し額」を引き下げることになり、そこで買主が見つかればその「引き下げた売り出し額」が「売却額」となります。

また、売り出し額を下げていなくても、交渉の中で買主から値引きを要求されるケースも多々あり、その場合は双方の話し合いで売却額が決まります。

つまり、マンション売却に関する金額の関係は下のようになることが多いようです。

このように、「査定額」と「売却額」はイコールではなく、実際に「査定額」で売却できるということはあまりないようです。

ですから、売却を依頼する不動産業者を決める際、「査定額」のみを判断材料にすることはおすすめできません。

だからといって、安い査定額を示したところが良いというわけでもなく、希望とは大きく異なる売却額になってしまう可能性もあります。

信頼できる不動産会社を選ぶには、まずは「査定額」＝「売却額」ではないことを踏まえておいて下さい。

（参考：スマイスター・イエイ ）

２．信頼できる不動産会社の見極め方

（１）不動産会社を選ぶ５つのポイント

数ある候補の中から不動産会社を選ぶ際は、下に挙げたポイントを比較して下さい。

実はこれが価格の比較よりも重要なのです。

（２）「囲い込み」を行う不動産会社には注意

「囲い込み」という言葉をご存じでしょうか。
一部の不動産会社が行っているとされる不正行為です。

とはいえ、不動産のプロではない人が「囲い込み」を行っている不動産会社を見破るのは容易なことではありません。

ですが、2016年1月から、レインズが、売却依頼主専用確認画面を提供するようになったことで、ほんの一部機能ではあるものの、不動産会社が不正を行っていないか売主側から監視することができるようになりました。

つまり、他の不動産会社に対して「すでに別の商談が進行中です」と伝えるためには「書面による購入申込みあり」と登録する必要がありますが、この情報は売却依頼主専用確認画面から確認できるので、実際に書面による購入申込みがないのに「書面による購入申込みあり」としてしまうと、売主に嘘が見破られてしまうという仕組みです。

ちなみに、専任媒介契約は契約後7日以内、専属専任媒介契約は契約後5日以内に、レインズに登録する義務があります。

媒介契約を結んだ後にこの２つの確認を行うことで、完璧ではないにせよ「囲い込み」に気付く可能性が高くなります。

（参考：Yahoo!不動産・住建ハウジング ）

３．不動産一括査定サイトは信用できる？

さて、では候補となる不動産会社を見つけるどうすれば良いのでしょう。

「不動産一括査定サイトを使って選んでみたいけれど、信用できるの？」とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

このように、不動産一括査定サイトとは、数ある中から自分で比較してベストな不動産会社を効率的に選ぶことができるツールであり、不動産会社を見極める「目利き能力」を身につければ十分信頼に足りうるものでしょう。

また、サイトによっては提携する不動産会社に独自の審査基準や、情報の掲載基準を設けているところもあります。

次の章では、査定額が提示された後の、不動産会社の見極め方をお伝えしていきます。

（参考：スマイスター ・HOME’S　）

４．査定の主なポイントは「立地」と「周辺の取引事例」

不動産会社に査定を依頼する場合、下の２つの査定方法があります。

◆簡易査定…物件の基本的な情報から概算額を算出する方法。机上査定ともいう
◆訪問査定…不動産会社が物件を訪問し建物の状態をチェックする方法

では、不動産会社は何を根拠に査定しているのでしょうか。

もっとも重要な要素は「立地」。これでだいたい決まるといっても過言ではありません。

また、「周辺物件の取引事例」も査定価格に大きく影響することを知っておいて下さい。

あわせて、その他の査定ポイントも下記にまとめておきます。

なお、室内の状態（整頓されているか、壁紙の汚れなど）や設備はあまり査定には響かないようです。
（ただし、実際に売り出す際は、室内の状態が良い方が買主の好印象につながるので重要）

（参考：LIXILリアルティ.com ）

５．おわりに

ここまで、マンションの査定について解説してきましたがいかがだったでしょうか。

簡単にまとめると以下のようになります。

• 不動産会社を選ぶ際、「査定額」のみを判断材料にすべきではない
• 不動産一括査定サイトは、良い不動産会社を見極める「目利き能力」を身につけれさえすれば十分信頼できるツールである
• 良い不動産会社を見極める５つのポイント
• 「囲い込み行為」に注意すること
• 査定に影響する主なポイントは「立地」と「周辺の取引事例」である

上で述べた要点を押さえて、売主側も不動産会社を逆に「査定」してみましょう。