今は空き家になっている家をお持ちの場合、その空き家をどうしようかと迷っている方は意外と多いのではないでしょうか？人に貸すにも修繕が必要だったり、維持するだけでも税金・保険がかかる。いっそ解体した方が活用しやすいが、解体に一体いくらかかるのか見当もつかない、等。ここでは、空き家を解体する前に知っておきたいこと、解体にかかる費用、解体以外の選択肢、解体しない場合、空き家を最大限に活用する方法などについて、詳しくご説明します。
目次
１．空き家を解体する前に知っておきたい4つのこと
（１）空き家を放置するリスクとは
空き家を解体せず手入れのなされないまま放置しておくと、生じてくるリスクがいくつかあります。
- 景観への悪影響
- 火災の危険
- 不審者や動物の侵入
- 崩落の危険
などです。
（２）空き家を解体するメリット
- 解体することで、さまざまなリスクがなくなる
- 自治体によっては、解体費への補助金がある
- 解体せずに放置しておき周囲に迷惑となると、「空家等対策特別措置法」（この後詳しく述べます）により固定資産税が大幅に上がるが、それを避けられる
（３）空き家を解体するデメリット
- 解体前の片付けが必要
- 解体費用がかかる
- 解体後は固定資産税が大幅に上がるため、対策が必要
（参考：「空き家のことで困っていませんか」）
（４）絶対に避けたい！「強制代執行」
「強制代執行」とは、先に触れた「空家等対策特別措置法」（「空家等対策の推進に関する特別措置法」）と関係があります。先に挙げたように、手入れされず放置された空き家は近隣住民に対して迷惑、または危険の元とさえなることがあります。そのため空家特措法では、問題となり得る空き家に関して次のような点が定められています。
固定資産税が納付されているかなど、行政が税情報を入手することができる
近隣に迷惑となる空き家を「特定空き家」と認定し、立ち入り調査や勧告を行なったり、最終手段として行政による解体の「強制代執行」が行なえる
なお「特定空き家」認定のガイドラインとして、
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 著しく景観を損なっている状態
などが定められています。
また平成27年度の税制改正によって、「特定空き家」と認定された建物には都市計画税や固定資産税の大きな増税を課すことができるようになりました。平成27年10月には、横須賀市が全国で初めて空家特措法を適用し、空き家の解体に踏み切っています。空き家の持ち主としては、自分が所有している空き家が周囲の迷惑となり、行政により強制的に解体されるような事態は何としても避けたいもの。しかし解体するにしても、まず気になるのは解体費用です。一体いくらかかるのでしょうか。
（参考：空家等対策の推進に関する特別措置法の概要、横須賀市で空き家を強制解体、空家特措法では全国初）
２．いくらかかる？空き家の解体費用の実態
（１）空き家を解体する目安は【築30年】
一般的には、築30年ほどで家を解体するケースが多いようです。理由としては、30年経つとライフスタイルも変わることや、子どもが成長して家を出るなどでそこに住む人数も変わることなどがあります。もちろんこの「築30年」というのはあくまでも目安であり、実際に解体した方がよいのかどうかは築年数だけでは判断できません。
（参考：日本の家の寿命は約30年と短め…長持ちする条件は？）
（２）空き家の解体費用の相場
空き家の解体費用の相場ですが、関東地方が他の地方に比べてやや高めの傾向があります。首都圏では、東京・神奈川・千葉・埼玉の順番で相場が高く、目安として木造2階建て物件で、坪単価約3～6万円ほどです。関東地方以外は全国ほぼ同じような相場で、木造2階建て物件で、坪単価約2.5～4万円ほどが目安です。
（参考：葬儀と葬儀後の疑問解決サイト「エンディングパーク」、「建物解体費用に関わること」）
（３）空き家の解体費用は軽減できる＜実例あり＞
意外と高くなってしまう空き家の解体費用ですが、自治体によっては解体費用の補助金制度があるのをご存知でしょうか？自分が住む自治体にそうした補助金制度があれば、それを活用して解体費用を軽減できます。一例として、足立区の補助金制度は以下のようになっています。
（参考：「知っていますか？空き家を解体するときには助成金が出ます」）
空き家解体の補助金制度を設けていない自治体もあります。また、制度があっても自治体のホームページなどには載っていないこともあります。詳しくは、自治体の窓口で直接問い合わせてみるのが確実です。
補助金制度を利用できたとしても、家の解体には結構お金がかかってしまうのも事実です。今ある空き家を、解体せずに活用する方法はないのでしょうか。解体するかどうかを決める前に、他の選択肢があるかどうか考えてみるのも大切です。
3．空き家を解体して本当にいいの？参考にしたい空き家の活用術
（１）空き家の3つの活用術
ア．売る
空き家を解体して更地にすると一般的に流通しやすくはなりますが、土地の条件によっては後から建物が建てられないということも起こり得ます。空き家を解体せずに中古住宅として売却すれば、家の管理や他のさまざまな責任から解放されることになります。この方法の詳細は第4章で詳しく紹介します。
イ．貸す
中古住宅を購入するよりも賃貸の家に住むことを好む人もいます。空き家を解体して更地にせずに賃貸できれば、建物を手元に残しつつ定期収入が入ります。ただし管理の責任は依然として持ち主にあります。この方法の詳細は第5章で詳しく紹介します。
ウ．残す
賃貸でありながらも維持管理の煩わしさや修繕費用などが省ける「サブリース」、空き家を解体せずに「リフォーム」する、などの方法があります。この方法の詳細は第6章で詳しく紹介します。
（参考：空き家のことで困っていませんか？）
4．【売る】空き家を少しでも高く売る方法
（１）空き家を売るメリットとデメリット
【空き家を売却するメリット】
- 家の維持管理から解放される
- 固定資産税がかからなくなる
- 空き家が亡くなった親のものであった場合、売却し現金化することで分割しやすくなる
- 現金化することで必要な資金に充てる等運用ができる
【空き家を売却するデメリット】
- 譲渡所得税がかかる
- 所有権がなくなる（＝定期収入などの見込みはなくなる）
- 見える形の思い出がなくなる
（参考：相続した不動産を売却して現金化するするメリット・デメリット）
（２）空き家を売る【人】の向き不向き
【空き家を売却するのに向いている人】
- 今後その空き家に住む予定がない人
- 空き家を維持管理するのが面倒な人
- 維持管理費用や税金が負担になっている人（長期的に見て売るほうが負担が少なくなりそうな人）
【空き家を売却するのに向いていない人】
- 将来その空き家に住む可能性がある人
- 空き家の維持管理ができる時間があり、見える形の思い出がなくなることにまだ躊躇がある人
（３）空き家として売る【家】の向き不向き
【空き家として売却するのに向いている家】
- 人が住まなくなった日から3年目の12月31日までの期間の家（譲渡所得から最高3千万円まで控除ができる特例）
- 売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超える家（所有期間が5年以下の家と比べ譲渡所得の税率が低い）
- 売却する年の1月1日時点で所有期間が10年を超える家（譲渡所得の税率がさらに軽減される「長期譲渡所得の課税の特例」）
【空き家として売却するのに向いていない家】
- 2世帯住宅の家（家族構成が似通っている購買者に限られる）
- リフォーム済みの家（それぞれ好みがあるため、リフォームせずにその分値引きした方が売りやすいことがある）
- 市街化調整区域に立っている家（さまざまな制限がある）
もちろんここに挙げたような家でも、すぐに買い手が見つかることもあります。
（参考：親の生存中に空き家になった実家を売却 、譲渡所得にかかる税金の計算方法 ）
（４）空き家を少しでも高く売るために欠かせない２つのこと
空き家を売ることにした場合、少しでも高く売りたいと思うのではないでしょうか。高く売るためには以下の2点について知っておく必要があります。
ア．事前に査定額を知る
空き家を売却する際には複数の不動産会社と連絡を取り、物件の査定を依頼しましょう。インターネットには一括査定できるサイトもあるので活用できます。
【査定サイト】
イエウール
この時気をつけたいのが、査定額はあくまでも不動産会社の言い値であって、その通りの価格で売却できるという意味ではないということです。
イ．空き家の相場を知る
空き家を売却する際、不動産会社の査定額だけでなく、物件の相場を客観的に知ることも大切です。相場は、近隣の同じような物件の値段を比較することによってある程度知ることができます。そのための方法をご紹介します。
国土交通省の土地総合情報システム
名称は「土地」ですが、「2、種類を選ぶ」より「土地と建物」を選択すると、戸建住宅などの情報も見ることができます。すぐ下の「3、地域を選ぶ」で、できるだけ売りたい家の周辺を選びましょう。
レインズの取引情報検索
レインズとは、不動産会社が使用することが可能なデータベースです。
このような方法で、周辺の同じような物件からある程度自分の空き家の相場を知ることにより、交渉を有利に進めていくことができます。
（参考：家の売却相場を調べる4つの方法とマメ知識 ）
＜空き家の売却に強い＞不動産会社の選び方
空き家の売却に強い不動産会社を選ぶためには、査定を依頼する段階から、担当のセールスマンにいろいろと質問してみると良いでしょう。その対応の仕方で、売却のためにきちんと動いてくれるかがある程度判断できます。
【判断の目安】
- 素人にも理解しやすいよう説明してくれる
- メリットだけでなくデメリットもきちんと話してくれる
こういった不動産会社であれば、信頼しやすいかもしれません。
不動産会社と契約を結ぶ（媒介契約）場合、3種類の契約があります。
【3種類の契約のうち、どの契約を結ぶか】
- 「専属専任」と「専任」の場合、他業者への依頼ができないため、広告活動を積極的にしてくれない不動産会社だと、3か月の契約期間が無駄に過ぎてしまう可能性がある
- 「一般」の場合、依頼主への報告義務やレインズへの登録義務がないため、積極的に広告活動をしてくれているかが分かりにくい
- 信頼できそうな業者が見つかったら「専属専任」か「専任」。そうでなければ「一般」を「専属専任」や「専任」にした場合も、3か月たって成果がなければ業者を変えてみるのもあり
ここまでで、空き家の売却に関しては大体イメージがつかめたと思います。
※参考：「これで相場より1割高くなる 思いどおりに「売る」ための10のコツ」
（http://diamond.jp/articles/-/35920?page=2）より引用。
5．【貸す】空き家を手間なく損なく貸す方法
（１）空き家を貸すメリット、デメリット
【空き家を賃貸するメリット】
- 家賃収入が入る
- 管理の手間が軽減される
- 家の劣化が防げる
- 建物の所有権は残っているので、将来その家に住む、もしくは売る選択肢も残せる
【空き家を賃貸するデメリット】
- 持ち主として、管理の主な責任がある（修繕費用が発生する）
- 入居者との間で問題などが起こる場合がある（家賃滞納、使用方法など）
※参考サイト：空き家を貸す・賃貸に出すメリット・デメリット
（２）空き家を貸す【人】の向き不向き
【空き家を賃貸するのに向いている人】
- 面倒見がいい人
- 細かい気配りができる人
【空き家を賃貸するのに向いていない人】
- 貸家の管理をする時間がない人
- 物事を先延ばしにする人
（３）【空き家として貸す【家】の向き不向き
【空き家として賃貸するのに向いている家】
- 南向きの家
- 風呂とトイレが別になっている家
- トイレが2か所以上ある家
- 収納スペースが多い家
【空き家として賃貸するのに向いていない家】
- 北向きの家
- 風呂・トイレ・洗面台が同じスペースにある（3点ユニット）家
- 収納スペースが少ない家
もちろんここに挙げたような家でも、工夫次第で借り手が見つかることもあります。
（４）空き家を貸しやすくする方法
空き家を賃貸しやすくするには、借り手にとって魅力的な家とすることです。そのためにはリフォームやリノベーションが必要になってくるかもしれません。お金をかけてでも借り手にとって魅力的な設備・間取りを持つ家になれば、家賃を多少上げることさえできるかもしれません。どのような家にリフォームするか、リフォームにいくらかかるか、元は取れるか、といった点を比較考量できます。
（５）＜空き家の賃貸に強い＞不動産会社の選び方
空き家の賃貸に強い不動産会社を選ぶ際にも、判断の目安はやはり信頼できる業者かどうかです。
【判断の目安】
- 素人にも分かりやすい言葉で説明してくれる
- 良いところだけではなく、悪い点もきちんと話してくれる
加えて、物件を探している人ができるだけ多くその不動産会社を訪れることが大切なので、以下の点を見ると良いでしょう。
物件の回転が良いか（店頭に張り出してある広告が黄ばんでいるのは回転が良くない証拠）
他の不動産会社とも提携して広く情報を集め、提供しているか
ここまでで、空き家を賃貸するという選択が具体的にどのようなものか見てきました。
6．【残す】空き家を残す方法と処分する方法
（１）空き家を今のまま残す
3章のウで、空き家を「売る」「貸す」意外に「残す」選択肢があること、たとえば賃貸でありながらも維持管理の煩わしさや修繕費用などが省ける「サブリース」や、空き家を解体せずに「リフォーム」する、などの方法があることをご紹介しました。ここではその方法についてもう少し詳しくご説明します。
サブリースとは、空き家物件を不動産会社に貸し、不動産会社が第3者に転貸することをいいます。
【サブリースのメリット】
- 賃借人が住んでいる・いないに関係なく、オーナーは不動産会社から毎月賃料の80～90%を受け取ることができる
- 賃借人との対応、建物の管理は全て不動産会社が行なってくれる
【サブリースのデメリット】
- 不動産会社が指定する仕様に改装する必要がある場合がある
- 賃料は数年ごとに見直す契約になっていることが多く、長期にわたって安定した賃料が入ってくる保証はない
もう一つの選択肢は空き家のリフォームです。場合によっては家を解体して建て替えるよりも安く済み、魅力的な間取りに改修できることもあります。その結果、良い条件で売ったり貸したりできることもあります。
しかし、サブリースもリフォームもせず、今ある空き家をそのまま残すという選択肢もあります。もちろんその場合は、空き家が周辺住民にとって迷惑となってしまわないよう、適切に維持管理をしていく必要があります。
ア．メリットとデメリット
【今ある空き家をそのまま残すメリット】
- 解体費用がかからない
- 売らずに現状維持することによって、将来の状況の変化に対応できる
- 貸すことによって増大する管理費用を抑えられる
【今ある空き家をそのまま残すデメリット】
- 遠くに住んでいる場合など、維持管理に手間がかかる
イ．今のまま残す【人】の向き不向き
【今のまま残すのに向いている人】
- 解体するための費用捻出が当面難しい人
- 将来その空き家に住む可能性がある人
- 空き家の維持管理ができる時間がある人
【今のまま残すのに向いていない人】
- 物件から離れたところに住んでいるなど、定期的に維持管理をしていくのが難しい人
ウ．今のまま残す【家】の向き不向き
【空き家のまま残すのに向いている家】
- 建物の損傷がそんなにひどくなく、比較的維持管理に手間がかからない家
【空き家のまま残すのに向いていない家】
- 建物の損傷がかなり進んでおり、そのまま残すと周辺の迷惑になりそうな家
エ．維持管理の方法とかかる費用を知っておこう
空き家を今のまま残す場合どのような維持管理をしたらよいのか、以下のことが挙げられます。
- 換気
- 室内の掃除
- 水道設備の管理
- 郵便物の整理
- 庭木の剪定と除草、屋外の掃除
- 家の内外の点検（雨漏り、外壁のひび、屋根の崩壊など）
頻度としては1か月に1回ほどのペースが望ましいでしょう。空き家の管理といってもこれだけのことを毎月行なうのは意外と手間がかかります。特に夏などは庭木の手入れと除草だけでも1日がかりになることもあります。自分で維持管理するのが難しい場合、定期的な巡回・維持管理を請け負う業者もあります。たとえばNPO法人空き家・空地管理センターでは、
- 換気
- 雨漏り点検
- 通水
- 室内、建物点検
- 庭木確認
- ポスト掃除
- 庭のごみ処理
- 近隣挨拶
- 看板設置
- クレームの一時対応
- 写真付きの巡回報告書のEメール送付
これらを含めて月1回4,000円で請け負っています。
（参考：空き家の管理方法と火災・地震保険による対策について、NPO法人空き家・空地管理センター「しっかり管理サービス」）
（２）空き家を解体する
ア．メリットとデメリット
【空き家を解体するメリット】
- 解体することで、さまざまなリスクがなくなる
- 自治体によっては、解体費への補助金がある
【空き家を解体するデメリット】
- 解体前の片付けが必要
- 解体費用がかかる
※詳しくは第1章の（2）（3）で紹介しています。
イ．解体する【人】の向き不向き
【空き家を解体するのに向いている人】
- 物件から離れたところに住んでいるなど、定期的に維持管理をしていくのが難しい人
【空き家を解体するのに向いていない人】
- 解体するための費用捻出が当面難しい人
- 将来その空き家に住む可能性がある人
ウ．解体する【家】の向き不向き
【解体するのに向いている家】
- 建物の損傷がかなり進んでおり、そのまま残すと周辺の迷惑になりそうな家
【解体するのに向いていない家】
- 建物の損傷がそんなにひどくなく、比較的維持管理に手間がかからない家
- 諸条件によって解体費用が高くなってしまう家 （次のエで詳しく説明します）
エ．解体費用が高くなるケース
解体費用の相場についてはの第2章の2で触れましたが、空き家の条件によっては解体費用が通常よりも高くなってしまうケースがあります。
【解体費用に関係してくる要素】
- 敷地内に解体のための重機が入るスペースがあるか（重機が入るスペースがないと高くなる）
- 周辺道路は、廃材を運び出すトラック等が入れる広さがあるか（トラックが入れないと高くなる）
- 解体物件は、木造か鉄筋コンクリートか（鉄筋コンクリートの方が高くなる）
オ．安心して任せられる解体業者の選び方
解体を依頼する際、安心して任せられる業者を選ぶにはいくつかのポイントがあります。
- 請け負った仕事を下請けに回す解体業者は避ける
- 解体工事に関する許可証一式を提示してもらう
- 口頭だけでなく、きちんと書面で分かりやすく説明し、契約書を交わす業者を選ぶ
- 安すぎる見積りを出す業者は安いなりの理由がある
- 万が一の際のクレーム対策はきちんとしてくれるのか、保険に加入しているかを確認する
上記のような点に注意し、適切に対応してくれる業者を見つけましょう。
（参考：「解体業者の選び方-トラブルを起こさない解体業者とは？」）
おわりに
空き家の管理は、自分の資産を守るというよりは、近隣の迷惑になってしまうことを防ぐということに重点をおく必要があります。今お持ちの物件をどう活用していくのが最善なのかを考える上で、ここに挙げた情報が少しでもお役に立つことを願います。
イエウール
スマイスター
スモーラ
