【マンション売却】行動と金銭の流れを押さえてベストな計画を！

今のマンションを売って新しいマンションに住み替えをしよう！

でも…

• 今住んでいるマンションのローンを返済するのかどうか
• マンションの売却がローン残高より低い
• 住み替えのタイミングがずれると仮住まいが必要なのかな

と、マンション売却を決めたならば事前に知らなければいけないことがたくさんあります。

この記事では、売却の流れやお金の流れなど、まずは何から始めるべきかが一目でわかるフロー図を見ていただきながら、分かりやすく解説していきます。

この記事をしっかりと読み込んでいただき、初めてのマンション売却を成功へ導きましょう。

１．資金計画と査定

（１）自己資金と売却価格の目安を把握する

まだ住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、最初にすべきことは「住宅ローンの残高」と「マンション売却額の相場」を照らし合わせ、「マンション売却額＋自己資金」で住宅ローンが完済できるかどうか把握しておくことです。

通常、マンション売却にあたっては、設定された抵当権を抹消しておく必要があります。抵当権を抹消するには、ローンを完済しておくことが条件なので、この資金計画が大変重要となってきます。

住宅ローンの残高が分からない場合は、借り入れしている金融機関に問い合わせてみましょう。電話やインターネットで照会できることも多いようです。

それと併行して、新聞の折込チラシやインターネットなどから周辺相場を知り、「相場観」を得ておくことも重要です。

ここで、不動産の「売り出し価格」と「実際の取引価格」が検索できるサイトをご紹介しておきます。

これらのサイトの「買う」情報にアクセスし、周辺の築年数・間取り・面積・立地などの条件が近いマンションを検索して情報収集してみてください。ただし、ここに掲載されているのは売り出し価格であり、実際に取引される価格とは限らないということに注意が必要です。

実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）の取引情報は、下のサイトで得ることができます。

（参考：スマイティ ）

（２）複数の不動産会社に査定に出す

だいたいの相場観をつかんだら、プロの不動産会社に価格査定を依頼してみましょう。

ここで重要なのは、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するということです。

不動産会社にはそれぞれ得意物件と苦手物件があり、査定額にばらつきがあることが多いので、複数の会社からの価格と対応を比較しましょう。

まずはネットの「無料一括査定サイト」を利用すれば、手軽に複数の不動産会社を比較することができます。

査定の方法には、一般的に簡易査定（机上査定）と、訪問査定（詳細査定）と呼ばれるものがあり、不動産一括査定サイトでも査定方法が選べることが多いようです。

【査定の種類と特徴】

（参考：イエウール ・HOME4U・HOME’S ）

（３）自己資金と査定結果を付き合わせる

住宅ローン残債額と査定結果が分かったら、貯蓄と合わせてローンを完済できそうだ、あるいはプラス／マイナスが出そうだ、などといった判断をしましょう。

それと併せて、住んでいるマンションから住み替えを検討している方は、売却額の目安ができた段階で新居購入の資金計画も立てましょう。

２．信頼できる不動産会社を見極める

（１）不動産会社を選ぶポイント

不動産一括査定サイトを経てやりとりした不動産会社や、地域の不動産会社などさまざまな選択肢からご自分で納得のいくところを選んでいただきたいのですが、レストランや美容院を選ぶのとは違って、基準が分かりづらいですよね。そこで、ここでは不動産選びのポイントをお伝えします。

ア．マンション売買が得意な不動産業者を選ぶ

不動産会社と一口に言っても、会社によって業務内容や得意分野が違います。

マンション売却を依頼するなら、マンション売買物件の媒介業務を取り扱っている不動産会社を選びましょう。

例えば「歯医者さん」を例にとっても、虫歯の治療が中心、矯正が得意、美容歯科に特化している…などさまざまな特徴がありますが、不動産会社によって下のように種類や得意分野があります。

（参考：スマイティ ）

イ．価格査定の際の不動産会社の対応をチェック

ウ．高い査定価格を提示してくる不動産会社が必ずしも良い会社とは限らない

「査定価格」＝「マンションが売れる額」ではありません。会社によっては契約を取りたいがために査定額を高くしておいて、契約後に売り出し価格を下げてくる可能性もあります。

エ．サービス内容をチェック

（引用：不動産ジャパン ）

オ．マンションを購入した不動産会社へ依頼するという手も

売却物件を熟知しているということは、販売活動において大きな強みとなります。例えばマンションを分譲した会社は、分譲時の情報を活用することができます。

カ．買い替えの場合、売却と購入を同じ会社に仲介依頼するという手も

売却と購入の仲介を同じ不動産会社に依頼するというのも一つの手です。

同じ会社であれば、それぞれの取引の状況を把握した上で、売却と購入のスケジュールや資金のバランスなどを調整してくれることが期待できます。

（参考：不動産ジャパン ）

（２）不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）

不動産会社に正式に仲介を依頼するには「媒介契約」を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、下の表のような違いがあります。ご自分の活動にふさわしい契約を選んで下さい。

※1（明示型の場合は、他社に重ねて依頼した場合は通知義務あり）

※2（ただし、行政の指導は3ヶ月以内）

（参考：不動産ジャパン）

（３）売却価格を判断する

査定の結果やご自分の相場観、不動産会社からのアドバイスなどを踏まえて自分自身で納得のいく価格を決定しましょう。

（参考：HOME’S ）

３．売却活動

（１）売却活動と活動の見直し

媒介契約を結んだら、不動産会社は具体的な売却活動を行いますが、媒介契約の有効期限である３ヶ月を目安として活動の見直しを行うことをおすすめします。

（参考：HOME’S ・不動産ジャパン）

（２）購入希望者との交渉

購入希望者が現れたら不動産会社から「買付申込書」を受け取り、契約に向けての交渉を始めます。

契約条件の調整が済んだら、不動産会社が買い主に行う「重要事項説明」のために、物件に関して知っている情報を正確に提供することが求められます。

４．売買契約を結ぶ

（１）条件が整ったらできる限り早めに「売買契約」を結ぶ

売買契約が成立すれば、売り主側には所有権移転・引渡しなどの義務が発生し、買い主側には残代金の支払い義務が発生します。

売却するマンションに抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関や不動産会社と相談して、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めておきましょう。

（参考：不動産ジャパン・スマイティ ）

（２）引き渡しまでに必ず家を空ける

売買契約が終わったら、引渡しの日までに必ず家を空けておくことが求められます。

マンションの引き渡しと新居への入居のあいだに日数が空いてしまう場合、「引き渡し猶予特約」を使うという手があるのでご紹介しておきます。

（参考：athome）

５．決済・引き渡し

さて、ついに決済と引き渡しです。上記の「引き渡し猶予特約」を契約していなければ、決済と引き渡しは同時に行うのが通常です。

（１）売買代金の受領と所有権移転登記

売り主は買い主から残代金を受け取ります。預金小切手や現金で受け取る場合もありますが、銀行振込で受け取るケースが通常です。住宅ローンを利用する場合は、ここでローンが実行されます。

売り主は残代金を受け取ったらローン返済に充て、買い主に対して残代金の領収書と買い主への所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し、司法書士に所有権の移転や登記及び抵当権の抹消登記を一括して委任することが一般的です。

（参考・引用：不動産ジャパン ）

（２）鍵の引き渡しと関係書類の受け渡し

残代金の受領と同時に、売い主は買い主へマンションの鍵を引き渡し、管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書などがある場合は、あわせて渡します。

（３）戻ってくるお金の確認

マンションを売却すると、その売却金のほかに戻ってくるお金があります。自分で手続きをしないと戻ってこないお金もありますので、損をしないように一つ一つ確認しましょう。

ア．固定資産税・都市計画税の清算（決済日当日より買い主負担）

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点での所有者に対して、１年分が4月頃に請求されます。

決済日当日より買い主負担となるので、この日を境に日割り計算をして、買主から売主へ清算金を支払ってもらうことができます。

（参考：RE-Gide 　・athome）

イ．マンション管理費（決済日当日より買い主負担）

決済日が月の途中の場合、決済日当日から月末までの管理費は買主負担となるので日割りで差額を請求することができます。

また、翌月の管理費が前払いで引き落としされている場合もきっちり清算できるよう不動産会社に確認しておきましょう。

（参考：Yahoo!知恵袋・大京アステージ）

ウ．火災保険（月割りのケースが多い）

火災保険を5年や10年といった長期で加入をしている方も多いでしょう。マンション決済の少し前にでも、何月何日をもって解約したい旨を保険代理店に申告してください。

解約日以降の返戻金が支払われます。

（参考：Yahoo!知恵袋）

エ．銀行保証料

ローンの借入時は、保証人を立てずに銀行・金融機関が指定する保証会社に保証料を支払って融資を受けているケースがほとんどです。売却に伴うローンの抹消手続きをする際、一部の保証料が返還されます。この返還金の計算方法は金融機関により異なります。

（参考：RE-Gide）

６．確定申告

マンション売却に伴い、確定申告の手続きが必要です。譲渡益が出た場合は所得税がかかる可能性があり、譲渡損失が出た場合は税金が安くなる可能性があります。
なお、確定申告は売却した翌年に行います。

（参考：三井住友トラスト不動産）

７．おわりに

ここまで読み進めていただきどうもありがとうございました。

マンション売却の流れを行動面と金銭面からお伝えしてきましたが、いかがだったでしょうか？

この記事が少しでもあなたのマンション売却のお役に立てれば光栄です。