「マンションを購入した時と同じように、売却する時にも費用がかかるんだろうな。」
「新居の購入も控えているので、売却にかかる費用は少しでも抑えたい。」
マンションを売却したお金で住宅ローンを返済する心づもりの方は、損失が出るかもしれない不安もあって、売却にかかる出費はできる限り抑えたいところですよね。
この記事では、下記について網羅していきます。
- マンション売却に伴う費用とその節約法
ご一読いただけば、予想外の出費に慌てることもなくなるでしょう。また、費用を抑える方法を知っておくことで少しお得な売却活動ができるかもしれません。
目次
１．マンション売却にかかる費用一覧
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必ずかかる費用 |
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| (1)仲介手数料 | 売買価格の３％＋６万円＋消費税（上限） （売買価格400万円超の場合） |
| (2)印紙税 | 1万円 （売買契約書の記載金額が1千万〜5千万円の場合） |
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場合によってかかる費用 |
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| (3)抵当権抹消登記費用 | １〜２万円程度が一般的 |
| (4)住所変更登記費用 | １万円程度が一般的 |
| (5)住宅ローン全額繰上返済手数料 | ５千円前後が一般的 |
| (6)譲渡所得に対する課税 | 課税されるケースはあまり多くない (売却益（譲渡所得）が出た場合のみ課税) |
上の表はマンション売却にかかる費用の一覧です。
２章以降でこの表にある費用に関して詳しく掘り下げていきます。
２．マンション売却にかかる費用の節約法とそのデメリット
（１）費用の大半は仲介手数料
マンション売却に必要な費用の大部分は「仲介手数料」です。
仲介手数料を求めるには、少々ややこしい計算が必要なのですが、便利な速算式をご紹介します。
| 【速算式】（売却価格が400万円以上の場合）売却価格×３％＋６万円＋消費税 |
↓仲介手数料の計算について詳しくはこちらをご参考下さい
不動産ジャパン
【節約法】
上で述べた仲介手数料はあくまで「上限」規定なので値引きすることが可能です。
たとえば仲介料率３％を2.8％に値引きしてもらったとすると、手数料は900,000円（税込額972,000円）となり、64,800円の節約になります。
| 売買価格 | 仲介手数料（上限３％） | 仲介手数料 （2.8%に値下げした場合） |
| 1,000万円 | 360,000円 （税込額388,800円） |
340,000円 （税込額367,200円） |
| 2,000万円 | 660,000円 （税込額712,800円） |
620,000円 （税込額669,600円） |
| 3,000万円 | 960,000円 （税込額1,036,800円） |
900,000円 （税込額972,000円） |
※なお、値引き交渉は必ず「媒介契約を結ぶ前」に行って下さい。
参考までに、下記サイトに売買価格ごとの仲介手数料早見表が掲載されているのでご参考ください。
(株)アイディーホーム
| 【節約によるデメリット】 不動産会社にとっては値引きは儲けが減ることになるので、モチべーションの低下につながり、満足な販促活動をしてもらえなくなる可能性もあります。よって慎重な交渉が必要です。 【仲介手数料は成功報酬】 売買契約が成立したときにだけ、不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。したがって、売買契約が成立するまでは、原則として不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。 |
（２）印紙税は負担しなくてもＯＫ？
【金額】
売買契約書の記載金額によって税額が決定します。
記載されている金額が１千万円〜５千万円の場合、印紙代は１万円となります。
↓契約金額ごとの税額はこちらをご参考ください
国税庁
買主と売主は１通ずつ売買契約書を所有し、それぞれの売買契約書の印紙税を負担することがあくまで「原則」なのですが、これは節約できる裏技があります。
| 【節約法】 ①売主の場合、売買契約書を原本で所有する必要がないため、売買契約書をコピーにすることによって、本来負担すべき印紙税を節約することができる。 ②原本を所有する場合でも、税抜金額と消費税額を分けて記載していれば、税抜き金額にのみ課税されるので節税が可能。 ※注意点：コピーに署名押印をしてしまうと、それ自体が正式な契約書とみなされ、印紙を貼る必要が生じてしまうので、署名押印済みのものをコピーしましょう。 |
（３）抵当権抹消登記費用の節約はハードルが高い？
【金額】
住宅ローンを組む際、マンションを担保に抵当権が設定されている場合、売却にあたり抵当権設定登記を抹消する必要があります。
費用はだいたい１〜２万円程度が一般的です。
| （内訳） 登録免許税（1,000円×不動産の数） ＋ 登記事項証明書（480〜600円） ＋ 登記情報サービスなど ＋ 司法書士への報酬など |
不動産会社から司法書士を紹介されることが多いようですが、自分で見つけた司法書士に依頼することも可能です。
| 【節約法】 抵当権抹消登記を自分で法務局に申請することで、司法書士への報酬を節約することもできます。 ただ、不動産取引の慣行として、司法書士は買主側が選択するケースが多いようなので、その場合は買い主の意向を優先する方が無難でしょう。 【節約によるデメリット】 ①複雑な手続きなので自分で行うにはハードルが高い ②買い主側に不信感を抱かれる原因にもなりかねない |
（４）住所変更登記費用の節約は？
抵当権抹消登記をする際、登記上の住所と現在の住所が異なっている場合（現在のマンション購入時に前の住所のまま所有権移転登記をしていた場合など）には、あらかじめ住所変更登記をしておく必要があります。
司法書士に依頼する場合、費用はだいたい１万円程度が一般的です。
| （内訳） 登録免許税（1000円×不動産の数） ＋ 登記事項証明書（480〜600円） ＋ 司法書士への報酬 |
| 【節約法】 簡単な部類の登記なので自分で行って司法書士への報酬を抑えることができる 【そのことによるデメリット】 ①場合によっては複雑な手続きになることもある ②売買の決済までに登記が間に合わなければ、決済が延期または中止になり、関係者に迷惑がかかる |
（５）住宅ローン全額繰上返済手数料は簡単に節約できる
【金額】
売却時に住宅ローンが残っている場合は必ず完済して抵当権を抹消する必要があります。
全額繰上返済手数料は銀行によって、無料から５万円程度までさまざまです。ただし固定金利プラン、または変動金利プランなど、ローンのタイプによっても手数料が変わってくるので、ご利用の金融機関に確認してみてください。
| 【節約法】 窓口ではなく、インターネットで申し込むことにより手数料が安くなったり無料になったりするケースが多いようです。金融機関のウェブサイトを必ずチェックしてください。 これに関しては節約することに特にデメリットはないでしょう。 |
（６）譲渡所得に対する課税とは？
マンションを売って利益が出た（譲渡所得）場合、所得税と住民税が課税されるのですが、居住用マンションであれば3,000万円まで控除される特例があることなどから、課税されるケースは多くありません。
詳しくは参考サイトをご覧ください。
参考サイト：国税庁
３．費用に関して必ずチェックしておくべきこと
（１）注意すべき不動産業者
仲介手数料に関して、次のような態度の不動産会社には注意してください。何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで確認し、不誠実な説明を受けた場合には、その不動産会社への依頼を考え直すことをおすすめします。
①上限額を超える手数料条件を提示する
②上限額をあたかも法律により一律で設定された手数料であるとの説明を行う
③仲介手数料以外に発生する広告費等を当然のように請求する
（※宅建業法では売主より特別な要請があった場合を除き、不動産会社からの広告費の請求は禁じられている）
（参考：不動産ジャパン ・全日本不動産協会）
（２）媒介契約時のチェック項目
不動産会社に正式に売買の仲介を依頼するときには、「媒介契約」を締結します。その際、費用に関しては細かくチェックしておきましょう。
①売出し価格
売主の希望価格と不動産会社の価格査定を踏まえて、最終的に決定した売り出し価格が納得できるものかどうか。
②仲介手数料
- 媒介契約を締結する前に金額を十分に協議すること
- 金額・支払時期を明確にしておくこと
- 契約締結後は値引きには応じてもらえないので注意すること
（参考：不動産ジャパン ）
（３）売買契約時のチェック項目
契約条件について売主・買主双方が合意したら、売買契約を締結します。
いったん契約を締結すると、簡単に解除することはできないので、費用に関することはきちんとチェックしておいてください。
①売買代金
②手付金に関して
- 手付け金の金額（近年は売買価額の５〜10%程度のケースが多い）
- 手付金がどのような手付け（解約手付、違約手付、証約手付）なのか
- 手付けが解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるか
- 手付解除はどのような取り決めになっているか
（手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能）
| 【解約手付】 買主と売主のいずれかが、契約を解除したいときのための保証金。 相手方が履行に着手するまで、以下により売買契約を解除できる。 買主は、支払い済みの手付金を放棄する（手付流し） 売主は、手付金を買主に倍返しする（手付倍返し）【違約手付】 契約違反（債務不履行）があった場合の「違約金」としての意味を持つ。 買主側の不履行があった場合、手付金が没収される。 売主側の不履行があった場合、手付金は2倍にして買主に返す。【証約手付】 購入する意思があることを示し、契約の成立を証明するものとして、買主が売主に預けるお金。 |
| ※ココに注意！
【手付金の額が少ない場合】 【手付金の額が大きい場合】 そもそも解約手付とは、一定のペナルティを支払えば、契約を解除できるようにしようという主旨なので、手付金の額にはある程度のバランス感が必要です。一般的には売買代金の5％～10％程度が適切でしょう。 もし、手付金の額が少なすぎる、あるいは多すぎる場合は確認しましょう。 |
（参考：Yahoo!不動産 https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_sakura/20150526-00000001）
③買主の支払日
買主からの残代金の入金が確認されてから、マンションの鍵を引き渡すというのが通常の流れです。その日程についてはきっちり把握しておきましょう。
４．マンション売却時に戻ってくるお金
マンション売却にあたっては、出ていくお金ばかりではなく、戻ってくるお金もあります。
自分で手続きしなければ戻ってこないお金もあるので、それぞれについてきっちり確認して下さい。
（１）固定資産税・都市計画税の清算
固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点での所有者に対して、１年分が4月頃に請求されます。
決済日当日より買い主負担となるので、この日を境に日割り計算をして、買主から売主へ清算金を支払ってもらうことができます。
| ※ココに注意！ 精算の起算日は関東は1月1日、関西は4月1日が一般的で、それにより負担額が変わります。 |
（参考：RE-Gide ）
（２）マンション管理費
決済日が月の途中の場合、決済日当日から月末までの管理費は買主負担となるので日割りで差額を請求することができます。
また、翌月の管理費が前払いで引き落としされている場合もきっちり清算できるよう不動産会社に確認しておきましょう。
| ※ココに注意！ マンションを売却すると管理組合員としての資格を喪失します。 手続きをスムーズに進めるためと、管理費の余分な引き落としを避けるために、あらかじめ管理会社に対して売却することを伝え、どのような手続きが必要になるのか確認しておきましょう。 |
（３）火災保険
火災保険を5年や10年といった長期で加入をしている方も多いでしょう。
マンション決済の少し前にでも、何月何日をもって解約したい旨を保険代理店に申告してください。
解約日以降の返戻金が支払われます。
※ココに注意！
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（参考：Yahoo!知恵袋）
（４）銀行保証料
ローンの借入時は、保証人を立てずに銀行・金融機関が指定する保証会社に保証料を支払って融資を受けているケースがほとんどです。売却に伴うローンの抹消手続きをする際、一部の保証料が返還されます。この返還金の計算方法は金融機関により異なります。
（参考：RE-Gide）
５．おわりに
マンション売却にかかる費用とその節約法、契約時のチェック項目などを解説してきましたがいかがでしたか？
この記事があなたのマンション売却の一助になれば幸いです。
