家を売却したら必ず税金を払わなければならない？

家の売却をしたはいいけど、税金って払う必要はあるの？税金ってどれくらいかかるの？など、家の売却時の不安を抱えている方もいらっしゃると思います。
払うべき税金を払わなければ「脱税」になってしまいますし、金額も早く確認しておきたいところですね。

不動産を売却した場合の税金は、「確定申告」のための計算をすることによって判断できます。この記事を読むことにより、マイホームを売却することで確定申告が必要になる人と、そうでない人が理解できます。

自分の場合税金を払うべきなのか、払わなくても済むのかをはっきり知るための参考になるはずです。具体的な税の金額の計算方法についてもご案内します。

 

１．家を売却したからといって、必ず税金を払わなければいけないわけではない

「家を売却したら必ず税金を支払わなければならないのでは」と思われるかもしれませんが、そうではありません。税金を支払うのは、次のような場合に限られます。

売却した家がマイホーム（居住用）であるのなら、

（１）住宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合

（２）かつ、その利益が3000万円以上の場合

その利益（譲渡所得）に対し、所得税と住民税を支払う必要があります。（１）と（２）についてそれぞれご説明します。

（１）『家を売却して利益（譲渡所得）が出る』というのはどういうこと？

一般的に言えば、家を売却し、得をしたということです。「買った時より売った時のほうが安ければ損をしているし、多くの場合は損になる（＝利益が出ない）のでは？」と思われるかもしれませんが、比較するのは住宅購入時の価格ではありません。「現在の住宅の価値」で考える必要があります。

「現在の住宅の価値」は購入したときの価格から「減価償却費」という、年月が経って消耗した分の価値を差し引いて計算します。住宅が古くなって価値が下がるのは当然のことですので、それを計算するための方法があるのです。
 

（２）『住宅を売却した利益が3000万以下』なら、なぜ税金を払わなくていい？

住宅を売却した際の利益（譲渡所得）が出ても、3000万円以下であれば、税金を払う必要はありません。『マイホームを売ったときの特例』という制度が適用されるためです。

国税庁ホームページ
No.3302 マイホームを売ったときの特例
 

その他の細かな適用については、国税庁ホームページでご確認ください。

２．家を売却したら必ず確定申告をしよう

家を売却したら、確定申告について考えましょう。確定申告とは、1年間の所得を計算し申告することで、税金を支払う手続き、あるいは税金を返還してもらう手続きを行うことです。

（１）確定申告をする必要性

【家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合】
＝確定申告をする義務があります。

家を売却して利益を得た場合は、税金を納める必要があると定められています。ただし、税務署が金額を教えてくれるわけではありません。

税金の金額を確定させるためにはそれぞれの家庭で計算をし、利益そのものがいくらであったか知る必要があります。そのために、利益を確定するための「確定申告」が必要です。

なお、控除により納税の必要がない場合には、確定申告は不要です。ただし、金額や条件によっては確定申告のための計算をしなければきちんとした金額を確定することができません。念のために計算してみたほうがよいでしょう。

 
【家を売却して損益が出た場合】
＝確定申告をする義務自体はありません。ただし、したほうがいい場合があります。

住宅を売却して損をした場合などは、税金を支払う必要がないので確定申告も必要ありません。

ですが、損をした場合は、他の所得にかかる所得税の負担を減らせる可能性があるため、「利益が出ない限り確定申告は不要」と決めつけてしまうと、さらに損をしてしまうことがあります。税務署に提出しないとしても、確定申告の計算はしてみたほうがよいでしょう。

なお、勤めている会社で普段は確定申告をしなくてもよい人でも、住宅の売却に関する所得については会社で行うものとは別に確定申告をする必要があります。（確定申告をして医療費控除を受けている方は、それと同じように考えてみてください。）

（２）家を売却して確定申告をしないとどうなる？

【家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合】
確定申告の計算をして納税の必要がなければ、確定申告をしなくても問題ありません。ただし、納税の必要があるのに確定申告をしなければ、「脱税」をすることになってしまいます。

申告を怠ったことが税務署に把握された場合、

などを支払わなければならない可能性があります。

 
【家を売却して損益が出た場合】
先にご説明したように確定申告の計算をして納税の必要がなければ、確定申告をしなくても問題はなく、ペナルティを受けることはありません。その代わり、所得税の負担減などのメリットも享受することができなくなってしまいます。

税務署は、納税者が損をすることがあってもそれを通知してくれるわけではないので、あくまでもご自身で調べるしかありません。確定申告はそのための重要な機会ですので、逃さないようにしましょう。
 

３．譲渡所得や税額の計算方法（計算を説明する記事のご紹介）

譲渡所得や税額を算出するための計算方法を理解しておきましょう。次のようなサイトが参考になります。

おわりに

ここまで、家を売却した場合の税金についてご説明しました。確定申告が必要か、そうでないかのご判断もできたのではないでしょうか。

引き続き、計算方法や必要書類などについても確認し、税を支払わなかったことによるペナルティを受けたり、あるいは、所得税減税などのメリットを逃したりすることがないよう気をつけましょう。