【媒介契約】あなたに向いている媒介契約の選び方

家の売却を進める中で、
「媒介契約はどれがいいんだろう・・・」
と立ち止まってしまっていませんか？

媒介契約は３種類あり、それぞれに特徴があるので、迷ってしまうのも無理はありません。

しかし、媒介契約は売り主が決めるものです。また、家が売れるかどうかにも関係する重要なポイントなので、正しく理解した上で選ぶことが大切です。

この記事では、媒介契約の重要性や３つの違いをわかりやすく解説していきます。

これを読めば、あなたにふさわしい媒介契約を選ぶことができるようになります。

１．【媒介契約】の基本を正しく知ろう

ここでは、媒介契約を結ぶ前に知っておきたい基本情報や目的について紹介します。

（１）あなたはいくつ答えられる？＜媒介契約８つの質問＞

媒介契約の大切なポイントについて、８つの質問を用意しました。

いくつ答えることができましたか？

今の時点で答えられなくても問題ありません。まずは媒介契約について正しく知ることから始めましょう。

（２）媒介契約の目的とタイミング

媒介契約を結ぶ目的は、

• 売り主が不動産会社から受けられる仲介サービスを明らかにする
• その仲介サービスに対して支払う仲介手数料を明らかにする

などが挙げられます。

媒介契約を結ぶことにより、売り主の権利が守られ、売却活動をスムーズに進めることができます。また、トラブルを防ぐことにもつながります。
また、不動産会社に依頼して家を売る場合、媒介契約を結ぶことは法的に義務付けられています。不動産会社は売り主に対して契約内容を書面で提示することも決められています。

媒介契約を結ぶまでの流れとタイミングは、

①    不動産会社を決める

②   媒介契約を結ぶ

③    売却活動を始める

となり、売却活動を始める前のタイミングで媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶ前に、信頼できる不動産会社を選び、媒介契約についてきちんと説明を受けましょう。その上で自分に合った媒介契約を結び、安心して売却活動をスタートさせましょう。

２．３つの＜媒介契約＞からあなたに向いている媒介契約を選ぶ方法

媒介契約には３つの種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

３つの媒介契約にはそれぞれ違いや特徴があります。

（１）媒介契約の３つの種類とその比較

まずは３つの媒介契約の違いを知り、比較してみましょう。

ア．専属専任媒介契約のポイント

イ．専任媒介契約のポイント

ウ．一般媒介契約のポイント

（２）１番多いのは「専任媒介契約」

では、実際に家を売却する人は３つのうちどの媒介契約を選んでいるのでしょうか。

（参考：家売り隊）

上記のデータより、３つの媒介契約で一番多く選ばれているのは「専任媒介契約」であることがわかります。

先ほど紹介したように、「専属専任媒介契約」は不動産会社１社のみと契約、自分で買い主を探せないなど、制限が多いのが特徴です。逆に、「一般媒介契約」は自由度が高いのが特徴です。「専任媒介契約」はその中間にあるため、売り主にとって選びやすい媒介契約であると考えられます。

しかし、「専任媒介契約」がずば抜けて選ばれているというわけではありません。売りたい家の状況や、売り主が売却活動に求める条件によって媒介契約を選び分けていると言えます。

「不動産会社がすすめるから」「多くの人が選んでいるから」という理由で媒介契約を選ぶのではなく、自分の意思で決めることが大切です。

（３）３つの＜媒介契約＞あなたはどれに向いている？

「自分に合っている媒介契約はどれだろう…？」と迷ってしまっているかもしれませんね。

ここからは、３つの媒介契約のうち、あなたに向いている媒介契約を１つに絞る方法を紹介します。

そのためのステップは２つあり、実はとてもシンプルです。

【ステップ１】は、「仲介を依頼する不動産会社は１社か？それとも複数社か？」という視点で考えます。これにより、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」か、それとも「一般媒介」かを決めることができます。

先ほどのグラフで紹介したように、不動産会社１社のみと契約する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を選んでいる人は全体の約70％います。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」を選ぶメリットはそれぞれありますが、窓口を１社にすることにより売り主の手間や負担が軽くなるというのが最大のメリットです。ただし、１社にしか依頼できないので、不動産会社選びは特に慎重に行う必要があります。

逆に、複数社に仲介を依頼したい場合は「一般媒介」を選ぶことになります。複数社にすることで競争力が高まり、早く高く売れる可能性が高まります。また、自分で自由に買い主を探すことができます。 ただし、複数の不動産会社とやり取りするので、売るまでに時間がかかる傾向にあるので注意が必要です。

【ステップ２】は、「身近に自分の家を買ってくれそうな人がいるか？いないか？」という視点で考えます。これにより、「専属専任媒介契約」か、それとも「専任媒介契約」を決めることができます。

一般的には、自分で買い主を探すのは難しいので、買ってくれる人のあてがない場合は「専属専任媒介契約」を選ぶのが良いでしょう。一方、買ってくれる人のあてがある場合は「専任媒介」を選ぶのがいいでしょう。

ア．専属専任媒介契約に向いている人

イ．専任媒介契約に向いている人

ウ．一般媒介契約に向いている人

ここでは、媒介契約を１つに絞る考え方や、それぞれの媒介契約に向いている人の特徴を一部紹介しています。媒介契約の最終的な決定は、３つの媒介契約の詳細やメリットやデメリットを十分に理解した上で総合的に判断することが大切です。

※３つの媒介契約の詳細については、別記事にて紹介します。そちらの記事も参考にしながら、媒介契約を選ぶことをおすすめします。

３．＜媒介契約＞結ぶ前に確認するべき４つのポイント

どの媒介契約を選ぶにしても、契約を結ぶ前に４つのポイントを必ず確認しておきましょう。

（１）売り主の希望が伝わっているか

あなたの状況に合った細かい条件についても不動産会社にきちんと希望を伝えましょう。

希望する条件がすべて通るわけではありませんが、不動産会社と十分に話し合っておくことが大切です。また、不動産会社が親切丁寧に対応してくれるかをチェックし、今後の売却活動を万全な状態で進めましょう。

（２）どのような仲介サービスを受けられるか

契約を結ぶ前に、受けられる仲介サービスをきちんと確認しておきましょう。あとになって受けられると思っていたサービスが受けられないなどの事態も起こるので、事前に確認しておくようにしましょう。

（３）仲介手数料は適正か

受けられる仲介サービスをしっかりと確認してから仲介手数料を確認しましょう。仲介手数料は媒介契約後にトラブルが起きやすくなっています。

下記のポイントを押さえ、不動産会社からきちんと説明を受けましょう。また、不動産会社から不誠実な提案や対応があった場合は、不動産会社を再検討することも頭に入れておきましょう。

（４）媒介契約書は正しいか

どれだけ念入りに仲介サービスなどを確認しても、それが「標準媒介契約約款」に基づき、書面に残っていなければ効力はありません。

下記の項目がきちんと書面に記されているか確認し、契約を結んだあともきちんと保管しておくようにしましょう。

４．媒介契約をキャンセルしたいと思ったら

媒介契約を結んだあとにキャンセルする必要が出てくるケースもあります。契約期間の途中でも、下記のような場合はキャンセルできます。

しかし、場合によってはキャンセルできない、キャンセル料を請求されるようなケースもあります。

このように、不動産会社には何の問題もない場合は途中でキャンセルするのは難しいでしょう。それでも強引にキャンセルしたい、すでに他の不動産会社に乗り換えてしまった場合などは、それまでにかかった実費を請求される可能性があります。これは「標準媒介契約約款」にも定められています。

依頼する不動産会社を変えたい、媒介契約の種類を変えたいという場合は、基本的には契約が満了になるのを待つことをおすすめします。このようなトラブルを防ぐためには、不動産会社選び、媒介契約選びを慎重に行うことが大切です。

おわりに

媒介契約について解説してきましたが、いかがでしたか。

３つの媒介契約の特徴と、あなたの求める売却活動とを照らし合わせ、媒介契約を慎重に選んで欲しいものです。

この記事が、あなたにとって納得のいく売却活動の参考になり、売却の成功に繋がれば幸いです。