【不動産売却】住宅を「買取」で売るメリット・デメリット

ご自身の住宅を売ることになった際、「仲介」か「買取」か、ということで調べ、「買取」のほうがいいのでは…と考え始めた方もいると思います。どちらも住宅を売却する手段でありながら違いはあり、わかりにくさがありますね。

この記事では、買取のメリット・デメリット、さらに買取の手順がわかるようご説明します。

買取のことがしっかりわかれば、ご自身の住宅の売却方法として適切なのかどうかが判断でき、今後買取でご自宅を売る際の不安も少なくなくなると思います。

また、買取では不動産会社に家を売ることになりますが、どのような不動産会社を選べばいいのかもご理解いただけます。ぜひご一読ください。

１．住宅を売る２つの方法

住宅を売る方法には「仲介」と「買取」のふたつがあります。まずは簡単にご説明すると、次のようになります。

（１）「仲介」という売り方

売る人（売主）と買う人（買主）の間に仲介役が立ち、住宅の売買を進める方法が「仲介」と呼ばれます。買主は個人、仲介役になるのは不動産会社（不動産業者）です。不動産会社の力を借りて、住宅を買ってくれる個人を探す必要があります。

（２）「買取」という売り方

仲介のように仲介役という存在がありません。売主はあなたであり、買主は不動産会社です。仲介のように「買ってくれる個人を探す」という工程がないのが大きな違いです。不動産業者は基本的には住宅を買う用意があるため、仲介よりも売買が早く進みやすいのが大きな特徴です。

２．仲介より買取を選ぶ人がいるのはなぜ？買取のメリット

上の説明で「それなら買取のほうが手っ取り早くていいのでは…」と考えた人も多いはず。確かに買取にはたくさんのメリットがあります。買取のメリットをご説明します。

（１）「いつまでも売れない…」というリスクが少ない

買取の場合、住宅の売却先は不動産会社です。不動産会社はご存じの通り住宅の売買を専門としていますし、かつ不動産会社は探せばたくさんあるので、一般の人よりも早く売買の話が進みます。

（２）短期間で住宅を売ることができ、希望のスケジュールも組みやすい

「買主を探す」という工程がない分、住宅を売る期間が短くて済みます。もちろん、不動産会社が買い取る条件が合えばということですが、「転勤などで○月までには遠方の引っ越し先に移らなければならない」などの期間の制約がある場合や、「資金をつくりたいのでとにかく急いで売ることを最優先にしたい」といった場合は大変有効な方法だと言えます。

（３）購入を希望する人に家を見せる「内覧」の必要がない

仲介では、最終的な買主が決まるまで、購入を検討している人に住宅の中を見せる「内覧」をしなければなりません。希望者が複数いれば、それだけの回数内覧を行う必要があります。買取の場合はこの内覧がないため、内覧のたびに在宅するためのスケジュール調整をしたり、準備をしたりする必要もありません。不動産会社が確認するだけで完了です。

（４）他人に知られる可能性を減らすことができる

買主は不動産会社であり一般の人から探す必要がないため、ちらしやインターネットで広告を出す必要がなく、住宅を売却しようとしていることをご近所などの他人に知られる可能性が低くなります。

不動産会社もいずれは買った住宅を売りに出すことになりますが、それはあなたとの売買契約が完了した後のこと。ご家族が第三者に知らせてしまうなどのことがなければ、「家を売ろうとしているが売れていないらしい」などの噂が流れる危険性もごく低くなります。

不動産会社の人が家に来ているところを見られたくない…などのことがあるのであれば、事前に伝えておきましょう。先にご説明した通り、一般の人にむけての内覧はなく人々が家に来ることはないので、不動産会社スタッフの訪問だけに気を付ければいいということになります。

（５）自分達でリフォームをする必要がない

不動産会社は物件を買い取った後にリフォームをします。そういった先のリフォームも考えて価格を定めるため、自分達でリフォームをしておく必要はありません。どこをどのようにリフォームするか？リフォーム会社はどこにするか？などについて考える手間は不要です。

（６）仲介手数料がかからない

仲介では「仲介手数料」がかかりますが、買取は不動産会社が仲介役になるわけではないので、この手数料もかかりません。仲介の場合にかかる仲介手数料については、以下のサイトを参考にしてください。「これくらいの金額が不要になる」ということがわかります。

公益社団法人　全日本不動産協会
仲介手数料について

（７）残債が残る場合、不動産業者が金融機関に交渉をしてくれる

ローンが残る住宅については、買取で売却してそのお金をローンの返済に充てることになります。しかし、売値によってはローンを返済しきれず、残債があるかもしれません。このような場合、不動産会社があなたに代わって金融機関に減免や担保解除の交渉を行います。

（８）家を販売した後、顧客に対するフォローなどが要らない

もし仲介によって一般的な個人に住宅を売った場合、住宅を売った後に設備の故障が見つかった場合など、アフターフォローをしなければならない場合があります。売ったからもう家のことは一切考えなくていい…というわけにはいかないのです。買取であればこういったフォローも不動産会社が対応するため、気にかけることはなくなります。

３．買取のデメリット

上記のように、買取にはたくさんのメリットがあります。それに対してデメリットは、次のこのひとつだと考えられます。

金額は仲介の相場の70％～80％となります。仲介よりも大きく価格が下がってしまう理由は、住宅のリフォーム費用や、その後不動産会社が住宅を販売するための諸費用、販売した際に得る必要がある利益などを鑑みての価格設定であるからです。

もしさまざまな手間や時間、気苦労を覚悟しても住宅をできるだけ高く売りたいということであれば、やはり買取はお勧めできません。そういった手間、時間、気苦労がない代わりに手元に残るお金が少なくなるのだということを承知の上で、買取を選ぶ必要があります。

４．買取に向いている物件とは

買取に向いている物件と、そうでない物件があります。個人が見て「買いたい」と考えにくい物件は、買取にして不動産会社に任せた方がいいと考えられます。

次のような物件かどうかを考え、これに「とにかく早く売りたい」「引っ越ししなければいけない期限が決まっている」など、ご自身の事情をプラスして、総合的に考え決断するようにしましょう。

つまり、個人のお客さんが「自分がここに住みたいと思うかどうか」がとても重要です。売主にとっては今まで住んでいた家ですので、客観的に判断するのは難しいかもしれません。うまく判断できない場合には、不動産会社への相談がおすすめです。（なお、万が一、過去に事件や事故があった場合なども買取が向いています。）

５．買取に適した不動産会社とは

不動産会社にもいろいろあります。買取に適した不動産会社に依頼しましょう。

新しいマンションの販売を専門にしていたり、商業施設やオフィスなどを多く取り扱っていたりする不動産会社ではやはりうまくいきません。とはいえ、お住まいのエリアが住宅地であれば、上記のような不動産会社はたくさんあります。できればどういった物件を取り扱っているのか、その不動産会社が配布しているちらしや広告を見たり、店舗を尋ねて話をしたりしてみましょう。

なお、不動産会社は一社にしてしまうのではなく、複数の不動産会社を比較してみるようにしてください。査定額、買取価格は不動産会社によって異なります。

６．買取の手順

さて、「うちの場合は買取のほうが適しているかもしれない」と感じたら、買取の手順も確認してみましょう。住宅や条件にもよりますが、すべての手順をこなして1カ月程度で済むこともあります。仲介では半年以上、買主が見つからなければ年単位も待つことになりますので、やはりスピードという点では買取が優位です。

（１）買取を依頼する業者を選ぶ

不動産会社を探します。インターネットを利用する、ご近所の不動産会社を尋ねる、ご自宅に届く広告やチラシなども参考にしましょう。なお、不明な点はどんどん問い合わせをしてみてください。電話でもメールでも構いません。

やはり重要なのは実際に対応してくれるスタッフや担当者です。この人に任せていいかどうかということは自分の目でしっかり確認するようにしましょう。そういった意味で、最初は電話やメールになっても、次の段階では直接顔を合わせて話してみることが重要です。

（２）家の査定をしてもらう

不動産会社に家の査定をしてもらいます。できれば複数の不動産会社に依頼しましょう。事前に相場を調べておくことをお勧めします。

※相場の調べ方については、以下の記事を参照してください。
【一戸建て売却】適正価格を知る方法と売却を成功させるコツ『２．（２）自分で相場を調べる２つの方法』
※査定の種類については、以下の記事を参照してください。
【住宅査定って？】査定の仕組みと事前に必ず知っておきたいこと

査定に必要なものについては、不動産会社にしっかり確認するようにしましょう。一般的には次のようなものです。必ずしも必要ではないものも含まれていますが、より正確に査定してもらうためにはあったほうがよいものです。

その他、ローンに関する書類（ローン残高証明書、ローンを受けている金融機関の口座がわかるものなど）が必要になります。

（３）買取金額の決定

査定後、正式な「買取価格」を決定します。なお、査定による「査定額」と「買取価格」はそのときの状況によって変化します。不動産の価値はいつも一定ではないという点も大きいのですが、不動産会社も「自分のところに売ってほしい」という気持ちから、高めの金額を見せてくることもあるからです。

このような状況からも、「複数の不動産会社の査定額を知る」ことは、重要だと考えられます。

（４）条件の打ち合わせ、契約内容の確認

金額が決まれば、あとは細かな契約内容の確認です。この時点できちんとすり合わせをしておかなければ、後になって「言われていたことと違う」となります。納得できるまで打ち合わせをして、決まった内容は必ず書面で残すようにしましょう。以下の内容については特に注意してください。トラブルになることが多い内容です。

その他、条件の内容や記載のしかたが曖昧な場合には、最終的な契約をしてしまう前に指摘し、確認するようにしましょう。もちろん、今後のスケジュールの日程調整なども大切なことです。

（５）本契約（売買契約）

本契約で行うのは、次のようなことです。

ア. 売買契約書の確認

売買契約書を読み合わせするなどして、すべてが相互同意のものであることの最終的な確認をします。

イ. 住宅の確認

売る物件である住宅の外部、内部を確認します。エアコンや給湯器など、後から付けた設備についても書面に状況を残します。

ウ. 契約書への記名、押印

これまでの契約内容をすべて記載した契約書に、記名し、押印します。これで契約内容が成り立ったことになるため、この時点までの確認は非常に重要です。これ以降の内容変更を非常に難しいという点を踏まえて、「あのときこうしたから大丈夫なはず」という先入観を捨て、改めてきちんと読むようにしましょう。単純な記載ミスなどもあるかもしれません。

エ. 手付金の受け取り

住宅を買取した不動産会社から、「手付金」を受け取ります。手付金は最終的な買取金額の5～10％となっています。

※収入印紙の金額については、以下をご参照ください
国税庁ホームページ
印紙税額一覧表（平成28年5月1日以降適用分）（平成28年5月）（PDF/359KB）

（６）決済・物件の引き渡し

住宅売買の最終的な手続きを行います。引っ越しのための手続きや準備はこの日までにすべて済ませておかなければなりません。

• 書類の確認、引き渡し
• 住宅の鍵の引き渡し
• すべての決済（残代金を受け取り）

一般的には、これらのことを金融機関で行うことになります。間違いがないよう、司法書士が立ち会います。
 

おわりに

この記事で、住宅の売却方法である「買取」がどのようなものであるか、ご理解いただけたかと思います。

「仲介よりも安い金額になってしまう」という大きなデメリットはありますが、仲介にしたからといって必ずしも納得のいく金額で売れるわけではありません。

かかる手間や期間などとのバランスをよく考え、買取がご自身に合った方法であるかどうかを判断してください。もちろん、不動産会社への相談もおすすめです。